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[财务管理] 《财务之眼闲谈:我在物流地产的五六年》

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楼主
发表于 2019-5-13 20:07:13 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
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本文地址:http://www.jbmacat.com/thread-5381989-1-1.html
文章摘要:《财务之眼闲谈:我在物流地产的五六年》 ,无线网佛州己二酸,品竹调丝柴油机血雨腥风。

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      受《道路与梦想:我与万科20年》的影响 和对老王的欣赏,于是依葫芦画瓢开始创作《我在物流地产的五六年》,也不知道能写多少,或许有像减肥一样,能一种写下去最终瘦了下来,万一还能出版发行。但这些都不是重点,重点是想写写提升下情怀和自己的思考能力。也许才提笔,看到了想像中的女人,这种突然的兴致就立刻,现在、马上、忘记了。如果那样,我也应该为自已感到开心,因为我找到了人生更有趣的事。实际中的美女或者说普通的女人,无论怎么说比平面上的更有感觉。就像财务一样,纸面上的数字是对美和性感用数字描述的一种式而已,你或许觉得说一家企业必须达到多少回报率,多快的资产周转速度,多少的销售规模才是性感,但到实际当中这些礼花弹跟一个女人的三围一样是直接观察更有意义。
      不谈财务的管理,都是耍流氓。在今天,公司不仅得会耍流氓,流氓还得有文化,因为有句话说得好:流氓不可怕,就怕流氓有文化!
第一集房地产的ABC
不知是什么原因,项目以ABC来起名,现在先开发A1期、2期。我想可能只是想表达:这只是集团开始进入地产开始,也包含对项目公司做好基础,练好基本功,努力开拓,学习成长的美好期待。
有人说地产行业可能并不适合在做中学,在学中做的摸石头过河开发理念,因为一招不慎就摸进了大坑坑里。然而不是所有人都没能摸着石头过了河,事实上过了河的人还真不少,也许正如鲁讯鲁迅说的:世间本无所谓的路,走的人多了就成了路。
如果把企业扩张比较为人的成长的话,我觉得直接进入到一个陌生领域经营是一条危险而艰苦的道路,如果有机会重来我会建议这个年青人走股权并购的路,因为这条路阔以让这个年青人在长的路上少受点苦!
实际上,地产行业这些年来在神州大地取得了巨大的发展,我个人觉得队了跟国家的一些金融政策相关,更重要的这些优秀的房地产企业自身也花费了巨大的努力。地产企业是到目前为止,我见过应用科学管理理念最多的一个行业之一。
当然我们很多云南的民营企业也好,国营企业也好,他们都不承认自己没有采用科学的管理方法,都自始至终认为自己的管理方法无疑是当今最科学的方法,因为中国的市场经济之父邓大人,曾提出“黑猫白猫抓到老鼠就是好猫!”普实而又伟大的论断,民企的当家人很多都是在市场经济的血雨中拼杀出来的,这还不能证明他们是好猫吗?因为是好猫,所以他们的方法是好的,所以他们的方法是科学的。
但这是一个推理上的错误,科学的方法是好的方法,但好的方法未必是科学的方法。好的方法还得在经过提炼和实际验证才能证明是科学的方法。而且,如果仅从自身的实战经验总结出来的方法,说到底是个人经验是否具有普适可行性,很值得怀疑。
我本意并非否定这种管理套路,这种套路可能跟亚州的人文有关、和中国的历史以来的世界观、方法论有关。我称这种管理套路叫“中式管理”,类比中医和西医的方法论、世界观,可以明显看到两种文化背景下的不同的管理风格与理论。“中式管理”有时候近乎一种迷信,有时候他又有一种配方科学管理精神不具备的宏观协调机能,但这不是中式管理的最大缺陷,中式管理最大的缺陷是这种经验的学习是困难的,我们不可能要求每个企业的掌门人,都有创始人的超凡脱俗的情商和观察力。这一点中国历史的各朝代的创始人和继任者的例子,很能说明中式管理的难以复制。这让中式管理看起来,更像一种迷信活动,一种更加不客气的称呼“巫医式管理”
中式管理很像巫医式管理,但“巫医式管理”是不相同的。日本也不同层度上受中式管理的影响,毕竟都属于东方文化的圈子,有一样的文化基因。其中日企提出的“精益会计”配合了其精益企业管理的方法。我更愿意将日本企业的这种管理方法表述为中式管理的典范,虽然说中式管理按理来说应该是源于中国的。
回到地产江湖的现实当中在,目前一张地地产企业很少有利用“中式管理”进行管理的,他们积极的把配方一些管理思想应用于财务管理当中,以之对应的是在财务领域也有相应的会计实践,这些会计实践有力的推动了房地产企业的项目推进和发展,有力的助推了碧桂园,万科,恒大一线房和千亿级别的宏伟规模。
1. 目标成本法;
2. 作业成本法;
3. 预算控制法;
4. 责任会计;
5. 定额控制
6. 财务管理理论及资本营运。
7. 战略内控,如平衡计分卡项目。
当然,我也发现这些一线房地产企业在管理当中,也用到了其他的管理方法,比如说标杆管理方法,在这方面碧桂园据说学得最好 ,高周转最早源于万科,但在2018年碧桂园利用万科的高周转的理念,很有效的一越成为地产行业的龙头大哥!

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沙发 2楼
 楼主| 发表于 2019-5-13 20:08:13 | 只看该作者
本帖最后由 kj800998 于 2019-5-13 20:15 编辑

第二集 一切从赚钱谈起
企业在经营当中,无论从何种角度而言,创造利润或许是最重要的事情,这一点不同的财务管理理论有不同的看法,在我看来他们只是对企业以利润为目的活动下的一些具体目标而已,是对目的进一步细化。就像我们谈及追求幸福是人生的目的,但我们又不能仅关心个人的幸福和幸福本身。所以我认为企业存在的意义就是赚钱或者说利润。赚钱,可能是企业存在最直接最野性的理由
就本书的思路而言,也是想把追求利润的各方面用财务方式把各方面整合起来,为企业财务创造更好的业绩服务。
说起赚钱来,似乎是一件更有意思的事情,但体现在财务方面就表现得有些死板,无非就是一些数字。财务上对于怎么才能赚钱的表述也过于呆板和没有表情:一、要净利率水平高; 二、资产周转次数高。三是、举债经营;如果你这么回答问题的话,这种意境就跟我大专上体育课有得一拼,体育老师关于关于关于跑得快的讲解了:一个是要步频高,一个是要跨度大。但这样的解释于释与企业无用,用在跑步当中对我们无用。
然则看似极端无用的东西,如果我们理解了这三个要素后面的实质,将能对我们提高企业业绩指明方向。其实财务的价值也就在于由错落高下看出后面的业务活动。
这三条将怎么赚钱,我对企业管理的科学化的口味,事实上如果没有这种没有表情的表述,我们在企业经营管理不中和投资活动当中确实会跑偏。例如,企业会单纯追求低成本追求将底成本、单纯的做好经营,而忽视举债的重要性。
其实这一点用我所谓的中式管理的思路总结的可以表述为“一个中心两个基本点”和“一颗红心,两种准备”。
一个中心就是赚钱;
二个基本点之一:周转速度。
二个基本点之二:销售利润。
一颗红心就是企业赚钱是为老板;看是否赚钱,最终要站在老板的角度上计量,而不是企业的角度。
两种准备:企业资金来源于股东和做好举债经营这两种准备。
一般来说房地产企业有较高的资产负债率,这个数字基本水平在75%左右,还有个净负债水平说明的是有息负债是负债的成分。在我的生活观念不中是不支持负债经营的,也导致了在财务管理当中对于有息负债和利用财务标杆的行为是生痛恶觉的。但是这可能是对的,并非因为说我做财务工作就认可利用财务杠杆经营就是应当的。我的这种理财观念最大的问题不在于不利用杠杆,来于决策未来有考虑对来来的研判,虽然说未来变化是不可估测的,有时在巨大这种变化巨在的高速发展的国家而言,预测的偏差率就更大得难以让人承受。
这三条也符合我们中式管理思维的做生意的常识:
一、低买高卖;
二、量大从优;
三、手套白儿狼
其实这三条也就是对杜邦体系的中文化解释。图中那个ROE就其实以于老板来说才是真正有意义的欢声,他代表了股东投入的资金量与回报水平!
藤椅 3楼
 楼主| 发表于 2019-5-13 20:12:06 | 只看该作者
合作其实是三国杀
20X3年,云源地产公司由于资金吃紧,于是经人介绍牵线达桥和由于物流地产集团达成合作协议:由物流地产集团出钱,云源地产出人、出地合作开发。
合作似乎是目前市场上的主流,但是说起来合作很美丽,里面也有机关重重。
比如说物流地产打出去的钱,万一遇上商业欺诈怎么办?还有一个资产负债清不清晰,投资计价的问题,财税问题,法律纠纷等问题?还比如说投资后,云源地产套现后将资金用做该公司偿还债务,而不用于项目开发怎么办?比如说红利怎么分配回物流地产集团呢?
虽然说在投资款拨付以前,物流地产集团委托了会计师对云源地产作了因此存投资前的尽职调查,但这种一见钟情的“闪婚”还是难啊!以我的经验来看,合作要想成功,关键是要做好三要前题 :
1.要做好项目收益评估;
2.要做好合作方诚信评估;
3.要做好内部决策牵制安排;
当我听到让我承担外派财务首席时心里为之一惊,明白心这份差事的艰难:一方面作为物流地产的出资方的财务代表要管控好资金安全,另一方面要做好项目的开发工作。既要有力的推动项目的进展,又要防着别被云源地产黑吃了钱。
简单的说就是要我既要做好服务员,还得当好老鸨:平衡不了任何一项都不能算完成任务。
此时,身处其中才感觉中国的中庸之道的博大精深!


板凳 4楼
发表于 2019-5-14 08:08:22 | 只看该作者
好像是原创
报纸 5楼
 楼主| 发表于 2019-5-14 08:54:51 | 只看该作者
是原创原稿,希望老师和论坛上各位老师,多给帮助!
地板 6楼
 楼主| 发表于 2019-5-14 09:17:35 | 只看该作者
  在并购物流城项目时考虑的问题超过了一般意义上的尽职调查需要考虑的财税法三个事项,比财务指标的运用也超过了一般层面上的理解。比如说同样是对营运效率的考虑:产业资本和金融资本在并购时考量因素是完全不同的:产业资本关注是营运速度,关注物流。而金融资本则是周转率,关注的是现金流。

   http://www.jbmacat.com/lfylzc/s/AMxC6XHUJJSyfnSZoFe1VA

曝光!卤制的鸡鸭不够“香”,他们竟往卤水里加了这东西!商贩:我们自己从来不吃!   从财务的角度讲讲这个故事:老板看到这个月财报,怒了!那个谁,财务木总监你过来,为什么我们卤鸡不赚钱?木总:说明此事必有蹊跷!财务经理苦着脸道:老大我正为献计而来,根据标杆管理会计原理,这个问题出在周转速度上。木总笑道:对了,隔壁王缺腿家在卤鸡中加了大烟壳,所以就特别滴香,我们也加点,周转率就提上去了!老板狂笑云:妙,炒计!
7
发表于 2019-5-14 10:37:44 | 只看该作者
老兄:错字别字太多,搞得都没心情看下去
8
 楼主| 发表于 2019-5-14 17:22:51 | 只看该作者
希望更在建设型的意见出现
9
发表于 2019-5-16 11:04:00 | 只看该作者
不错,澳门网上真人赌场:期待更新
10
发表于 5 天前 | 只看该作者
期待,正想向地产转行
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